📍 地价均衡法（市场价值口径）
-- 元/年
单位租金 -- 元/㎡/年 | -- 万元/亩/年
💰 持有成本法（成本回收口径）
-- 元/年
折扣与空置后有效收入 | 单位 -- 元/㎡/年
⭐ 建议年租金（取双口径较高值）
-- 元/年
采用 -- 口径（两法相差 --）
为什么不能用「地价 ÷ 年限」简单平均？
✔ 均衡法（考虑资金时间价值）
-- 万元/亩/年
分期收租需弥补利息损失，与一次性收取地价等值
✘ 简单平均法（错误示范）
-- 万元/亩/年
低估 --，将导致国有资产收益流失
NPV 自校验：
剩余年限年期修正：满额 -- 年、已持有 -- 年、剩余 -- 年；
年期修正系数 K = --，满额地价 PN = -- 万元/亩 → 剩余年期地价 Pm = -- 万元/亩。
持有成本法财务明细（第 1 年）
| 项目 | 单位（元/㎡） | 总额（元） |
|---|
| 土地取得成本（初始投资） | -- | -- |
| 年摊销成本（直线法） | -- | -- |
| 资金机会成本（--%） | -- | -- |
| 土地使用税 | -- | -- |
| 年总持有成本（基础） | -- | -- |
| × 阶梯折扣 -- | -- | -- |
| × (1 − 空置率 --%) | — | -- |
| 有效年租金收入（成本法） | -- | -- |
剩余年限现金流推演（-- 年）
| 年份 | 均衡法租金（元） | 成本法租金（元，含递增） | 成本法累计（元） |
|---|
使用说明：
• 建议年租金取「地价均衡法」与「持有成本法」较高值：均衡法保障租金与地价标准均衡（政策底线），成本法保障成本完全回收；
• 年租金递增率模拟合同期内租金随通胀/约定逐年上调，仅作用于持有成本法逐年推演；均衡法为等额年金口径，全周期恒定；
• 资金机会成本按初始投资全额简化计提（未随摊销递减），口径偏审慎；
• 1 亩 = 2000/3 ≈ 666.67 ㎡，计算过程采用精确值；
• 住宅用地出租可能受政策限制，请务必咨询当地自然资源主管部门；本工具结果仅供决策参考，不构成法定评估结论。